介護施設を企画するのも、不動産ノウハウが必要

前回のブログでは、富士ヶ丘サービス株式会社が不動産事業を開始した理由を
解説させていただきましたが、それ以前のお話。
サービス付き高齢者向け住宅、つまり介護施設を建設しようと思うと、
実は宅地建物取引業で使う、不動産ノウハウを使わなければならないのです。

実際に、静岡県第一号登録サービス付き高齢者向け住宅である
「ふじがおか和楽久　磐田合代島」を建築しようと企画した時のお話です。

【以下は、不動産用語・建築用語がなんの解説もなく出てきます】
【用語がわからない場合には、是非Googleで調べながらお読みください】

〇　この敷地に建物は建てられるのだろうか？

日本の国土は、377,900平方キロメートル。
この国土すべてに建物が建てられるかというと、答えはNOです。
例えば、
田んぼ、畑などの農地には、基本、建物を建てることができません。
建物が建てられるのは「宅地」という地目の土地ですが、
「宅地」でも必ずしも建物を建てられるわけではないんです。
もうこのあたりから、わけがわかりません。
建物を建てられるはずの「宅地」なのに、建物が建てられないって。

もしご自身がお持ちのお土地に建物が建てられるか、建てられないか、
不動産調査をすれば判明しますので、もしお知りになりたい場合には、
お気軽にお問い合わせください。

結果として、「ふじがおか和楽久　磐田合代島」は、建設ができました。
【専門用語注意】市街化調整地域内の「宅地」でしたが、
既存宅地の申請が行われており、建物建築可の土地であることが判明しました。

〇　建設工程で、建設資金がかわる
建設工程が増えれば、建設資金は多くなり、
建設工程が減れば、建設資金は少なくなります。
これは、「当たり前田のクラッカー」なみに当然のことかと思います。

「ふじがおか和楽久　磐田合代島」を建築しようとしたお土地は、全体で約800坪。
坪は、3.3倍すると平米に変換できますので、
800坪×3.3＝2,640平米。
1,000平米を超える土地に対して、建築物を建てようとすると、
開発行為という位置づけをされ、土地利用申請をしなければいけなくなります。
この土地利用申請をするだけで、建設費は10～20％アップします。
あえて1,000平米を超えないように建設をするか、
土地利用申請をしてでも1,000平米を超える開発をするか、
建設資金計画に係わってきます。
ここでも、宅地建物取引士試験に出題される内容に直面します。

〇　建設をするために、敷地境界を確定する

不動産屋になった今も、売り土地を取り扱い際には、
官民の境界画定という作業を行います。
同じ作業を実は、介護施設を建設するときにも行っていたということは、
不動産屋になる前から、このステップの存在を知っていたということです。


まだまだすべてをかけたわけではありませんが、
少し書き出しだけでは、介護施設を建設すること途中で、
不動産ノウハウを使っていることが伝わりましたでしょうか。
もっと細かく細かく書こうと思うのですが、
今日はこのあたりにとどめておきます。
ご質問もコメント欄から受け付けますので、お気軽にコメントくださいね。